昨日，国内地产巨头万科公布上半年业绩，业绩同比大增23.6%，实现每股收益0.19元万科稳键的中报并没有刺激股价上行，反而在盘中破出7.88元新低，收盘7.94元，跌幅达6.22%，引领地产板块暴跌。市场分析人士认为，万科昨日破位下行可能和前日王石在香港的讲话有关。
王石3日在香港举行的中报发布会上表示下半年的形势可能比我们想象的更严重，为此万科做好了最坏的打算。他说，“万科仍将进一步下调房价。”
对此，长江证券分析师王跃告诉记者，“王石的讲话从一个方面说明了房地产市场的严峻性，目前房地产市场寒冬还没有过去。地产行业上半年业绩的增长只是一个表面现象，宏观调控的影响将会在下半年完全表现出来。而地产股票的市场估值将会进一步降低，所以，万科股价8元的支撑变得不堪一击。”记者 李晶
万科公布上半年年报 半年净利同比增长23.6%
万科降价卖房效果明显。昨天万科（000002）发布今年上半年年报显示，在众多开发商销售额锐减的情况下，公司上半年营业收入为172.6亿元，净利润为20.6亿元，较上年同期分别增长55.5%和23.6%。在市场整体萎缩之下，万科市场的份额进一步扩大，从去年的2.07%提升至今年上半年的2.7%，与2007年上半年的1.9%相比，则提升了0.8个百分点。
从去年第四季度开始，全国楼市开始进入持续的观望期，成交量下降明显，万科是全国最先开始进行全线降价销售的房地产公司。
半年报显示，短期内回笼巨额资金的万科上半年频频出手，1至6月，公司76.2%的项目资源均通过合作方式获取，新增土地平均成本约2155元/平方米，远低于去年平均水平。
上半年，公司结算面积和结算收入分别为208.1万平方米和170.1亿元，同比增长69.7%和55.5%。另外期末，公司尚有319.8万平方米已售面积未参与本期结算，合同金额合计约286.4亿元。
1-6月份，公司实现销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元，同比分别增长15.0%和38.1%。其中，上海公司贡献了全部销售额的五分之一，其销售面积和销售金额分别为36.4万平方米和46.2亿元，主要来自白马花园、金色雅筑、新里程、四季花城、兰乔圣菲等项目。
值得注意的是，受市场销售萎靡影响，万科计划调整公司开工以及竣工面积。中报显示，公司全年新开工面积较年初计划减少165万平方米；另一方面，公司的竣工计划也将作相应调整，下半年竣工面积将调整为429万平方米，全年竣工面积较年初计划数减少103万平方米。调整后的全年开工计划为683万平方米，竣工计划为586万平方米。
万科（000002）今日公布半年报，上半年实现营业收入172.6亿元，净利润20.6亿元，同比分别增长55.5%和23.6%；基本每股收益0.187元，同比增长20.6%。市场份额升至2.7%。经营活动产生的现金流量净额为-14.89亿元，上年同期为-29.79亿元。
公司称，上半年实现销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元，同比分别增长15.0%和38.1%，市场份额由去年同期的1.9%增长到2.7%；上半年结算面积和结算收入分别为208.1万平方米和170.1亿元，同比增长69.7%和55.5%。
公司总经理郁亮表示，上半年销售产品中，自住需求占比86%，中小套型比例不断提升，90平米以下销售占比46%。
半年报显示，房地产业务毛利率约为29.23%，同比减少4.63个百分点。
郁亮指出，经历了去年偏亢奋的快速上涨，房地产市场必然需要一个理性回归的过程，并在调整完成后迎来新的发展阶段。
从万科的资产负债情况来看，尽管预收账款大幅增加，达到265亿元，占负债总额的35%，但该预收帐款将随着项目的竣工结算转为主营业务收入，总资产负债率仍然稳定。
从更能体现实质性债务偿还压力的净负债指标来看，6月末万科净负债率为37.1%，远低于行业普遍水平。结构上，公司有息负债中47.79%属于长期负债，短期负债占52.21%，偿债压力较低。半年报还显示，万科本期末持有的现金达到153.7亿元，超过短期借款及一年内到期的长期债务总和，流动性较为充裕。
郁亮称，地产行业资源整合的加速为万科提供了机会，上半年公司76.2%的项目资源通过合作方式获取，新增土地平均成本约2155元/平方米，远低于去年平均水平。
鉴于市场形势，万科对下半年的开竣工计划适度调整，预计全年开工面积为683万平方米，较年初计划减少165万平方米，竣工面积586万平方米，较年初计划减少103万平方米。
万科还做出承诺，鉴于当前的市场环境并非实施股权融资的最佳时机，公司近期不准备推出相关融资方案。
虽然在恶劣的市场环境下，万科A（000002.SZ）中报净利润较上年同期仍有超过20％的稳定增长，但基金经理们并没有因此而继续看好，反而进行了明显的减持。
万科A今天公布的半年报显示，今年上半年实现营业收入172.6亿元，净利润20.6亿元，较上年同期分别增长了55.5％和23.6％。
而从十大流通股股东情况来看，在一季度曾以持有8353.81万股万科A而成为其第二大流通股股东的南方绩优成长股票型基金已经不见了踪影。同时，交银施罗德蓝筹股票基金、华夏蓝筹核心混合型基金也都从前十大流通股股东席位中退出。
目前，除了一只指数型基金外，前十大流通股股东名单中仅有广发基金旗下的广发聚丰和广发小盘成长两只股票型基金仍重仓持有万科A。
据Wind资讯统计，目前重仓持有万科A的基金总数已经由一季度末的134只大幅下降至上半年末的72只，持股总数占其流通股的比例也有33.47％降至20.53％。
短期内并不看好房地产行业，可能是很多基金争相出售万科A的一个主要原因。而就在整个二季度内，万科A股价继续出现了超过四成的下跌。
不过对于行业龙头，很多研究员仍十分推崇万科A。如东海证券房地产行业研究员桂长元在最近的一份研究报告中指出，本轮调控当中，不同区域、不同产品、不同企业受到的影响并不相同。那些土地储备成本低、销售回款快、开发能力强、财力雄厚的公司将在本轮行业竞争中脱颖而出，这其中就包括万科A。
昨天，万科A报收于8.47元，下跌2.08%。
今日，房地产龙头万科A发布了2008年中期报告，上半年公司实现销售面积265.8万平方米，营业收入172.6亿元，净利润20.6亿元，分别同比增长15%、55.5%和23.6%。
此外，万科还在董事会报告中就公司中期业绩取得、近期销售情况、未来楼市走向、应对当前宏观调控等市场关心的问题发表了自己看法。
中期业绩：
市场份额增长至2.7%
中期报告显示，万科上半年实现营业收入172.6亿元，净利润20.6亿元，同比分别增长55.5%和23.6%。市场份额则由2007年上半年的1.9%增长到今年上半年的2.7%。
上半年，万科结算面积和结算收入分别为208.1万平方米和170.1亿元，同比增长69.7%和55.5%。基本每股收益为0.19元，同比增长20.6%。截止6月底，公司尚有319.8万平方米已售面积未参与本期结算，合同金额合计约286.4亿元。
对该业绩，万科在董事会报告中表示，公司得以保持持续增长，主要受益于秉持 “聚焦主流.理性应变”的经营策略，立足刚性需求，积极应对市场变化。上半年万科销售的产品中，刚性需求占比86%，自住需求占比超过90%，中小套型的产品比例也不断提升，90平方米以下销售占比46%。
值得关注的是，与2007年开发商通过招拍挂疯狂“抢地”相比，万科在今年上半年拿地324万平方米，而新增项目中有76.2%通过合作方式获取，平均土地成本2155元/平方米，远低于去年。
准备过冬：
持有153.7亿现金
对于本轮楼市调整，万科在董事会报告中表示，公司一直有较为清醒的认识，从2007年一季度开始，万科在定期报告中多次对市场的过热迹象做出预警，并明确提出应谨慎拿地，同时聚焦主流市场，控制高端项目的比例。而从2007年下半年开始，万科的判断不断得到印证。
万科指出，鉴于宏观环境的复杂性和不确定性，此次行业调整的时间可能会延长，部分地区甚至可能出现过度调整。而万科基于此前的判断，已经为此做了充分准备。报告显示，公司期末持有的现金达到153.7亿元，超过短期借款及一年内到期的长期债务总和。
万科表示，尽管调整期可能延长，但调整仍是阶段性事件，决定住宅行业发展方向的深层因素并未发生任何根本性变化，行业的长期前景依然值得期待。万科全年开工面积将为683万平方米，较年初计划减少165万平方米，竣工面积将为586万平方米，较年初计划减少103万平方米。调整经营计划，是为了公司更好的未来发展。
应对调控：
秉持现金为王思路
今年以来，在从紧的货币政策影响下，行业整体进入了调整期，很多房地产企业面临资金紧张的尴尬。万科同样也未能幸免。上半年短期借款大幅增加至53.5亿元，而去年同期仅为11.05亿元，同比增长384.28%。
对此，万科在董事会报告中指出，调整期内市场的确存在一定的短期不确定性，但因为公司更注重秉持现金为王的经营思路，行业资金紧张的局面下也潜藏着未来发展的机遇。报告期内，尽管预收账款大幅增加，但公司的负债率仍然维持在相对稳定的水平。而且期末公司的预收账款265亿元，占负债总额的35%，这些预收账款将随着项目的竣工结算转为本公司的主营业务收入。
销售情况：
5月～7月大幅下降
在发布中期报告同时，万科还同时发布了七月份销售情况简报，显示公司7月份实现销售面积36.0万平方米，销售金额31.1亿元，分别比2007年同期减少27.0%和15.0%。
而有数据显示，今年5月份万科实现销售面积58.3万平方米，销售金额53.4亿元，分别比2007年同期增长-5.5%和13.4%；6月份万科实现销售面积44.8万平方米，销售金额43.7亿元，分别比2007年同期减少38%和22.8%。
不论同比还是环比，万科销售面积和销售金额已经连续三个月出现了大幅下滑。尽管最新快报也显示，2008年1~7月份公司累计销售面积301.8万平方米，销售金额272.4亿元，比去年同期分别增长了7.6%和28.9%，但是近三个月公司房产销售出现大幅下滑已经是个不争的事实。
对此民族证券房地产行业分析师崔娟在接受记者采访时表示，房地产开发综合指数已经连续6个月下滑，房地产行业整体处于调整期，其他房地产企业都出现了下滑，万科的销售出现一些下滑也属正常。渤海证券的房地产行业研究员周户在接受采访时也认为，由于上半年行业整体调整，万科的销售出现下滑主要受行业低糜影响，他预计万科下半年销售情况可能有所好转，虽然同比可能有所下降，但环比可能有所上升。
万科广州违规操作1天发生2起命案 叫停所有工地
记者昨日从广州市建委获悉，8月2日上午，一名外来人员执意进入萝岗万科新里程工地找老乡，不慎从15楼坠下死亡。同日，荔湾鹤洞村村民在拆除约2米高的废弃围墙时，突然发生倒塌，致1民工死亡。
根据市建委的有关规定，建设工程施工现场严禁外来人员进入。
但是，万科新里程工地管理方把关不严，导致发生意外。事故发生后，市建委高度重视，立即派员到现场协调处理，并迅速布置全市在建工地做好相关防范工作。并要求万科房地产开发公司在广州市的所有建设工地立即停工整顿，全力抓好施工现场出入人员的管理工作，坚决禁止外来人员进入施工现场；同时，要举一反三，从制度管理、隐患排查和工人安全教育方面进一步落实好安全管理措施。并对万科新里程项目的施工单位上海第五建筑有限公司和监理单位深圳华西建设监理公司进行全市通报，责成这两家单位加强对在广州市承建的所有建设项目施工现场的安全管理，切实做到所有与施工无关的外来人员一律不得进入工地，严防类似事故再次发生。
对鹤洞村私人拆除工程的安全事故，根据属地管理原则，市建委有关负责人表示，相关责任单位要切实抓好私人建房及拆除工程的安全管理工作，认真查找村镇建设安全管理的漏洞和薄弱环节，从事故中吸取教训，切实落实安全监管责任，严格督促建设工程安全责任主体和监管单位认真履行安全管理职责。没有相关资质，不得从事拆除作业；开始拆除作业之前，必须做足安全防范措施。市建委强调，奥运会开幕在即，各责任单位要切实加强施工安全生产管理，认真开展安全生产大检查，确保各项安全管理制度和安全措施真正落到实处。特别是在高温、恶劣天气条件下，要注意以人为本，营造和谐安全的生产环境。
万科节衣缩食挡寒流 冯仑放言政府无须救市
楼市的寒冬很冷，政府的调控够紧。整个楼市已经哀鸿遍野、风声鹤唳，不绝于耳的救市之声，不断曝出的地下钱庄借贷，日前更是因为一则天价地块退地传言被炒得沸沸扬扬。 “楼市的整合已开始，调控的效果已显现出来，此时就是处在一个整合开始前的喧闹、骚动期。此时楼市草木皆兵，许多中小开发商就像一群无头苍蝇，到处乱撞，所以这个时候会很吵闹，不过一旦整合完成了，许多不合格的企业就会被淘汰掉。”某品牌开发商向记者表示。在这波调整中，大型房企也免不了节衣缩食，好好练内功。
房企老大“节衣缩食”
日前，万科又成了楼市的焦点。南京的“物价门”事件，万科违反“一房一价”的政策高价卖房，遭到业主抵制，要求返还溢价部分，物价部门更罕见严厉地开出罚单。
其实，万科不仅外部遭遇了困境，公司内部也遇到了尴尬。一万科内部员工告诉记者：“万科已开始严格控制成本支出。万科员工二季度奖金只发50%，整个行业正经历非常时期，与经营无关的活动一律停止，一切回归理性。”
“目前深圳楼市仍然在跌，截至目前，万科成交量是去年同期的一半，万科正在以降价、提升品质、暂时不拿地等多种方式进行资金回笼。公司目前尽可能多卖楼，薄利多销。”万科内部人士向记者透露。
房企大佬都勒紧腰带过日子了，其他地产企业的日子可见一斑。中小开发商资金链断裂的新闻早在意料之中，日前深圳本土排名第五的地产商卓越集团就被媒体曝出资金链断裂。
据新华社昨日报道，重庆市109家房地产开发企业被清理出局。重庆市对具有资质的房地产开发企业进行了清理换证，有109家企业因违法违规经营、拖欠工程款、所开发建设项目存在质量问题等被吊销执照。
“地产行业的整合已经开始，淘汰一批不合格的企业，让房地产行业回归健康的轨道，这也是政府希望看到的，楼市的调控暂时是不会变化的，现在再谈救市就是滑稽。”业内专家告诉记者。
“地产思想家”放言不需救市
在现阶段，“救市”是开发商谈得最多的主题，而从“救市论”喊出至今，政府的调控依旧坚挺，没有丝毫变化。
“现在楼市出现了下滑的现象，一些人就出来‘要政府救市’，无非就是银行信贷要放松，但是这个并不能够救市，而是让一些企业能够多些残喘。”万通董事长冯仑表示，“地产企业也应该进入到一个‘反省’的季节”。
历经第一次房地产泡沫的冯仑日前明确表达了“政府无须救市”的思想，“地产思想家”并没有为缺钱的中小房企摇旗呐喊、不遗余力。
昨日，冯仑在接受记者专访时再次明确表示，“现在房地产企业所要考虑的问题应该是如何扩大市场，而不是房地产商伸手向国家要贷款”。
冯仑表示，现在中国6万家房地产开发商70％以上都是在1999年“蜜月”里长大的。“现在是该见见风浪了。市场一不好就要求国家贷款的，那是国企。”
冯仑介绍，1991-1994年海南房地产泡沫之前，中国房地产企业大约有1．8万家，泡沫破裂之后留下的不到1％。“我们留下来的人，在那个时候从来没有向政府要求放松贷款。”冯仑对记者强调，“因此第一代‘没有死’的房地产商对于风险的评估、资金的贮备都做得比较好，受市场影响较小”。
“如果我们的开发商遇到问题就向政府要贷款，是不是地块买贵了也要求退地呢？同样如果业主买的房子降价了，也要求补偿，那么我们的地产行业就又回到30年前了。”
万科金色家园：渗水现象成洋房败笔之作
市区的毛先生成为报名参加《江南楼市》免费验房活动的第八位幸运业主。毛先生的新房位于苏州市区的万科金色家园内，该套房子是一套的花园洋房，总面积280平米，其中地下室就有113平方。7月30日下午，笔者邀请了苏州宜居丁渤验房公司资深验房师杨志才为其进行了验房。
验房结果显示，毛先生的这套房花园洋房的整体质量还可以，但也存在着一些瑕疵。其中，地下室渗水现象很是严重，毛先生感到非常的烦扰和失望。
渗水现象留下洋房败笔之作
在毛先生家，卫生间和厨房管道的顶部均发现了渗水痕迹。虽然水渍已经干，但痕迹还是比较显眼。由于该部位是用水房间，验房师判断，该管道周围并未填实，没有做好防水层是导致渗水的原因。
“渗水问题是最让业主头疼的问题之一，会给后期装修和居住都带来很大麻烦。”验房师说，如果业主忽视了这个问题，或者整改没有到位的话，就算以后厨房和卫生间装修好了，还是会对墙壁的装饰面产生极大影响，严重的甚至会导致墙壁潮湿发霉，装修材料被水浸泡。至于如何解决，验房师建议，毛先生可要求施工单位将卫生间管道顶部凿开，重新分层填实并做好防水层。完成后还需在作一次24小时蓄水试验，确保不渗漏才行。
刚向业主讲解完管道顶部渗水问题，验房师在该套房花园洋房的地下室的下沿又发现多处渗水水渍。经仔细观察，验房师表示，地下室渗水水渍。是由多方面的原因造成的，很复杂。主要由于：一，施工单位对于原混凝土水灰比过大，震捣不实。二，止水钢板节点处未处理到位。三，外墙防水层施工不严降低了标准造成的。杨先生告诉业主，现在假如开发商在渗水的地方表面凿除，简单涂刷防水层是无济于事的。这种渗水的维修与卫生间、厨房管道的顶部渗水维修的方法不一样的，现在根据实际情况，最好采取高压注浆法。就是在渗水部位的墙角表面粉刷层凿开，往结构层钻孔，孔洞之间大约间隔20公分左右，上下左右成梅花状布置。清理干净后，往孔内高压注入专用防水材料。再过一个星期左右，仔细观测维修渗水部位，无渗漏方可水泥砂浆粉刷到位。
验房师就此也提醒广大业主，渗水问题不是小事，在收房时一定要仔细检查屋内有无渗水水迹，有针对性的应进行整改，以免留下后患。
墙面温度裂缝修补不到位
细心地验房师发现，他家的客厅西墙面有裂缝现象，尽管墙面上已用涂料进行了修补，由于修补涂料与墙面粉刷层存在一定的色差，因此修补迹象明显。“修补的地方存在多处温度裂缝。从目前情况看，开发商虽然想到了整改，却仅是将裂缝表面涂抹平整，现在看不出来但以后仍会有很大隐患”，验房师作了说明。
据介绍，温度裂缝是由于混凝土与砌体的膨胀系数本来就不一样，施工单位后期工艺又不到位，再加上内外温度变化所致。虽然温度裂缝并不是承载力不足或地基变形引起的，对主体结构安全不构成威胁，但后期却能给业主带来很大的烦恼。验房师说，内墙温度裂缝如果处理不好，业主装修后不久，裂缝处会再次开裂，影响到内墙的美观。而外墙温度裂缝则更烦人，“它容易在温度的影响下形成贯穿，一旦忽视就会造成渗水”。
温度裂缝该如何正确修补？验房师认为，只对裂缝表面进行修补是一种治标不治本的做法。“正确的弥补方法是，以裂缝为中心，将粉刷层两旁破开25厘米至30厘米的口子，用双层钢丝网铺设在粉刷层内进行加固，最后再对粉刷层表面进行修饰”，验房师建议。
安全防卫措施有漏洞
大家都知道，按照《住宅设计规范》要求，住在一楼的住宅必须要有防盗装置，在毛先生家里，客厅和卧室开发商给业主都装上了防盗红外幕帘装置，而像毛先生家的卫生间和厨房却没有安装防盗装置。验房师认为，卫生间和厨房虽然占整套房的比例很小，看似与防盗关系不大，但他家的卫生间和厨房都有进出户外易攀爬的窗户，同样存在安全隐患。因此《住宅设计规范》GB50096-1999中3。9。2条规定，从安全防范和满足住户安全感角度出发，底层住宅的外窗和阳台门应有一定的防卫措施。紧邻走廊或紧邻公用上人屋面的窗和门同样是安全防范的重点部位，应有防卫措施。出现这种情况，毛先生可以向开发商提出要求设置防盗网或者红外幕帘。